Immobili abusivi: anche questi potranno essere pignorati. La Cassazione cambia le regole

Una svolta importante arriva dalla Corte di Cassazione: con l’ordinanza n. 10933/2025, depositata il 25 aprile, la Suprema Corte ha stabilito che anche gli immobili abusivi possono essere pignorati, a certe condizioni. Una decisione che potrebbe riaprire centinaia di esecuzioni immobiliari congelate e che incide profondamente sugli equilibri tra diritto alla casa, interessi pubblici e tutela del credito.

Un quadro allarmante: oltre 250.000 pignoramenti l’anno

In Italia, ogni anno, vengono avviati più di 250.000 procedimenti esecutivi per il recupero di crediti, spesso legati a mutui non pagati, insolvenze bancarie o cartelle esattoriali. L’inflazione, la precarietà lavorativa e l’aumento del costo della vita hanno aggravato la situazione di molte famiglie, con effetti a volte devastanti sul piano sociale.

In questo contesto già delicato, la sentenza della Cassazione si inserisce come un elemento dirompente. In passato, si riteneva che gli immobili abusivi acquisiti gratuitamente dai Comuni fossero automaticamente esclusi dalla possibilità di pignoramento, anche in presenza di ipoteche precedenti. Ma la Corte ha ribaltato questa interpretazione.

Il caso: un immobile abusivo ad Agrigento

La vicenda nasce in Sicilia, dove la Sicilsud Leasing S.p.A. vantava un credito di oltre 115.000 euro nei confronti di due cittadini. Nel 1994 era stata iscritta un’ipoteca su un fondo ad Agrigento, su cui successivamente era stato costruito un immobile abusivo. In base alla legge 47/1985, l’edificio era stato acquisito gratuitamente dal Comune.

Nel 2013, una nuova società creditrice – la Brera Servizi Aziendali S.r.l. – tenta il pignoramento del bene, ma viene bloccata dal giudice dell’esecuzione, secondo cui l’ipoteca si sarebbe estinta con l’acquisizione comunale. La Brera ricorre in Cassazione, contestando di non essere mai stata parte nel procedimento amministrativo.

Il caso finisce davanti alle Sezioni Unite, mentre nel frattempo interviene anche la Corte costituzionale, che con la sentenza n. 160/2024 ha dichiarato l’illegittimità della norma che estingueva automaticamente l’ipoteca.

La decisione della Cassazione: il pignoramento si può fare

Con l’ordinanza n. 10933/2025, la Cassazione ha sancito che l’acquisizione gratuita dell’immobile abusivo da parte del Comune non estingue automaticamente l’ipoteca se:

• il creditore non ha avuto alcuna responsabilità nell’abuso edilizio,
• l’ipoteca è anteriormente iscritta rispetto all’acquisizione comunale,
• l’immobile non è stato destinato a fini pubblici, restando nel patrimonio disponibile dell’ente.

In tali casi, il creditore può procedere con l’esecuzione forzata e il bene può finire all’asta.

Effetti sul mercato e sulla legalità urbanistica

Questa sentenza ha effetti dirompenti soprattutto in aree dove l’abusivismo edilizio è storicamente diffuso, come Palermo, Agrigento e altri comuni del Sud. Intere zone residenziali potrebbero ora tornare nel mirino dei pignoramenti.

Non solo: chi acquista un immobile all’asta dovrà prestare massima attenzione. Se l’abuso è sanabile, il nuovo proprietario avrà 120 giorni per regolarizzarlo. Se invece è insanabile, sarà obbligato a demolirlo a proprie spese.

La Cassazione, dunque, stabilisce un nuovo equilibrio tra interesse pubblico e diritti del creditore: il principio di proporzionalità prevale, ma all’interno di un quadro normativo più rigido e trasparente.

Cosa cambia da oggi

La pronuncia avrà un impatto rilevante:

• Richiede a Comuni, acquirenti e creditori di verificare con attenzione la destinazione urbanistica e catastale degli immobili.
• Potrà riattivare numerose procedure esecutive sospese;
• Chiarisce che gli immobili abusivi non sono più automaticamente protetti dal pignoramento;

Una nuova incertezza per i debitori: servono tutele più forti

La sentenza della Cassazione segna un punto di svolta nel sistema delle esecuzioni immobiliari, ma rischia anche di creare nuove incertezze per i debitori, in particolare per chi si trova a vivere in immobili acquisiti dai Comuni o coinvolti in situazioni edilizie irregolari non sempre dipendenti dalla propria volontà.

Molti cittadini si trovano in difficoltà economiche reali, aggravate da anni di precarietà, crisi del settore edilizio e scarsa trasparenza normativa. Ora, con questa pronuncia, potrebbero vedere pignorata la propria abitazione, pur credendo che fosse ormai al sicuro nel patrimonio comunale.

È quindi fondamentale che, accanto alla tutela del credito, si rafforzino anche le garanzie per i soggetti più vulnerabili: servono strumenti chiari, accessibili e tempestivi per consentire a famiglie e piccoli proprietari di difendersi efficacemente nei procedimenti esecutivi, sanare eventuali irregolarità e non perdere tutto a causa di meccanismi amministrativi spesso opachi.

In un Paese dove il diritto alla casa è sempre più minacciato, la giustizia non può prescindere dal principio di equità e proporzionalità, soprattutto quando in gioco c’è la vita concreta delle persone.

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