Amministratore “fantasma” bocciato: senza nomina assembleare nessun potere di agire

Una recente sentenza del Tribunale di Paola (n. 755 del 15 settembre 2025) ha ribadito un principio fondamentale: senza una nomina formale da parte dell’assemblea condominiale, nessuno può rivestire legittimamente il ruolo di amministratore. Il caso riguarda una società che, senza essere mai stata designata, aveva chiesto il pagamento di spese condominiali a un condomino. Il giudice ha respinto la pretesa, riconoscendo l’assenza di qualunque titolo o mandato valido.

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La vicenda

Un condomino si è visto recapitare un decreto ingiuntivo di circa 2.400 euro per spese condominiali. A promuoverlo era una società che sosteneva di amministrare il complesso edilizio. L’interessato ha però impugnato il decreto, sostenendo che quella società non era mai stata nominata amministratrice dall’assemblea e che non aveva alcun potere giuridico per agire in nome del condominio.

Il Giudice di Pace aveva inizialmente riconosciuto la legittimazione della società, pur riducendo l’importo dovuto a 476,75 euro. In appello, però, il Tribunale ha ribaltato completamente la decisione, stabilendo che la società non aveva alcun diritto di amministrare né di richiedere somme ai condomini.

Il principio affermato

Il Tribunale ha chiarito che la legittimazione ad amministrare un condominio può derivare solo da una nomina assembleare formalmente deliberata. Non sono validi l’autoconferimento dell’incarico, i mandati presunti o le disposizioni regolamentari non approvate dai condomini.
Nel caso esaminato, la società si era appellata a un presunto mandato contenuto nel regolamento condominiale, ma il giudice ha accertato che quel regolamento era stato redatto dopo la vendita degli immobili e non era mai stato accettato dagli acquirenti. Inoltre, la società non figurava tra i soggetti firmatari dell’atto di compravendita.

Perché la nomina assembleare è indispensabile

La sentenza ricorda che solo l’assemblea condominiale può conferire validamente l’incarico di amministratore. Ogni altra forma di “nomina implicita” o “autoattribuzione” è priva di effetti giuridici.
Il principio trova conferma in diverse pronunce della Cassazione, secondo cui è nullo il mandato “in bianco” conferito al costruttore o a un soggetto terzo per redigere regolamenti o gestire il condominio senza un espresso atto di accettazione da parte dei condomini (Cass. civ., sez. II, n. 8606/2014; n. 7359/1992; n. 3104/2005).

Le conseguenze pratiche

Il decreto ingiuntivo emesso contro il condomino è stato revocato e la società è stata privata di ogni legittimazione ad agire.
La decisione rappresenta un importante monito: chi gestisce un condominio senza una nomina assembleare valida non può avanzare pretese economiche, né tantomeno agire giudizialmente.

Considerazioni finali

Il caso ribadisce un concetto essenziale per la vita condominiale: il potere di amministrare nasce solo dalla volontà collettiva dei condomini, espressa in assemblea. Ogni amministratore “fantasma”, privo di nomina formale, agisce senza titolo e i suoi atti sono nulli. Una tutela importante per i proprietari, chiamati a vigilare sulla regolarità delle nomine e sull’effettiva legittimazione di chi gestisce il loro condominio.