Quali spese del mutuo rientrano nel calcolo dell’usura? Ecco cosa dice la Cassazione

Quando si accende un mutuo, l’attenzione è spesso concentrata sul tasso di interesse nominale, ma è proprio nelle spese accessorie che può nascondersi l’usura. La Corte di Cassazione, con la recente sentenza n. 21831 del 29 luglio 2025, ha chiarito un principio fondamentale: per verificare l’usura bisogna considerare tutte le spese del mutuo, indipendentemente dalla firma della quietanza notarile.

Vediamo in modo semplice e chiaro quali costi rientrano nel calcolo e come difendersi in caso di tasso usurario.

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Cos’è l’usura bancaria e come si calcola

Il riferimento normativo è l’articolo 644 del Codice Penale, modificato dalla legge n. 108/1996, che stabilisce il principio “omnicomprensivo” del calcolo dell’usura.
Questo significa che, per verificare se un mutuo è usurario, bisogna tenere conto di tutte le commissioni, remunerazioni e spese collegate all’erogazione del credito, escluse solo imposte e tasse.

Esempi di spese da includere nel calcolo del TAEG

• spese di istruttoria;
• perizia tecnica dell’immobile;
• costi di assicurazione obbligatoria;
• spese notarili o di mediazione;
• commissioni di incasso rata o gestione pratica.

Tutte queste voci concorrono alla formazione del Tasso Annuo Effettivo Globale (TAEG), che rappresenta il vero costo del credito.
Se il TAEG supera la soglia di usura fissata periodicamente dalla Banca d’Italia, il mutuo può essere considerato usurario.

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La quietanza notarile non blocca le contestazioni

Molti contratti di mutuo prevedono che il cliente firmi una quietanza davanti al notaio, con cui dichiara di aver ricevuto l’intera somma finanziata.
Le banche hanno spesso sostenuto che questa firma impedisca di contestare il calcolo degli interessi.

La Cassazione, però, ha smentito questa interpretazione.
Con la sentenza n. 21831/2025, ha stabilito che la quietanza non è una prova definitiva: il mutuatario può sempre dimostrare che parte della somma è stata trattenuta dalla banca per spese e commissioni.

In pratica, conta il denaro effettivamente accreditato al cliente, non quello solo dichiarato nell’atto notarile.

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Come verificare se la banca ha trattenuto somme

Per scoprire se la banca ha decurtato delle somme, basta analizzare:

• l’estratto conto del giorno dell’erogazione del mutuo;
• il contratto e il prospetto informativo del Taeg.

Se, ad esempio, il mutuo nominale è di 160.000 euro, ma sul conto arrivano solo 149.000 euro, significa che 11.000 euro sono stati trattenuti come spese o commissioni.
Il costo del credito deve quindi essere ricalcolato sul capitale effettivamente erogato, non su quello nominale.

Se il Taeg reale supera la soglia di usura vigente, si configura un mutuo usurario.

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Conseguenze legali del mutuo usurario

Le conseguenze per la banca sono molto gravi.
Secondo l’articolo 1815 del Codice Civile, se un contratto di mutuo contiene interessi usurari, la clausola è nulla:

Il cliente dovrà restituire solo il capitale ricevuto, senza alcun interesse.

In pratica, l’istituto di credito perde ogni diritto a riscuotere interessi, commissioni o spese accessorie.
Si tratta di una sanzione molto forte, pensata per scoraggiare pratiche scorrette.

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Attenzione anche alla capitalizzazione degli interessi (anatocismo)

Un altro aspetto spesso trascurato riguarda l’anatocismo, cioè la capitalizzazione degli interessi passivi.
La Cassazione (ordinanza n. 33964/2022) ha precisato che anche questi effetti devono essere inclusi nel calcolo del TAEG.
Ogni costo collegato al credito, anche se indiretto, va considerato nella verifica dell’usura.

Come tutelarti: chiedi una verifica del tuo mutuo

Molti mutui stipulati negli ultimi anni potrebbero contenere tassi usurari senza che il cliente ne sia consapevole.
Una perizia tecnica e legale può fare la differenza tra un debito legittimo e la restituzione di somme non dovute.

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